El gobierno andaluz ha aprobado un decreto que regula las edificaciones construidas en suelo no urbanizable y establece vías de legalizar o reconocer situaciones de acuerdo a lo dispuesto a la legislación urbanística de Andalucía.

El decreto diferencia tres supuestos: las edificaciones aisladas, los asentamientos urbanísticos (parcelaciones que requieren dotaciones y servicios) y los ámbitos de Hábitat Rural Diseminado que lo constituyen edificaciones con usos y actividades vinculadas al medio rural que requieren servicios públicos.

Las viviendas aisladas se dividen en varias categorías para su tratamiento:

A) Edificaciones Aisladas que se ajustan a la ordenación territorial y urbanística vigente en el municipio.

Los propietarios que tienen viviendas con licencia no necesitan tomar acción alguna. Respecto a las viviendas sin licencia o construidas con licencia pero contraviniendo sus previsiones pero que se ajustan a la ordenación actual, sus propietarios pueden legalizarlas siempre que haya transcurrido el plazo de caducidad para llevar a cabo medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística o restablecimiento del orden jurídico perturbado para lo cual tendrán que solicitar licencia de obras.

Una vez obtenida la licencia de obras, se podrá solicitar la licencia de primera ocupación. Esta licencia que en el pasado servía tan solo para la contratación de los suministros, se ha convertido en el documento de cierre para considerar una vivienda completamente legal.

La Licencia de Ocupación significa que la edificación ha sido construida conforme al proyecto para el cual se concedió licencia de obras. Si estas edificaciones no cuentan con escritura de obra nueva la misma se podrá otorgar e inscribir en el registro de la propiedad.

Si la vivienda se hubiese terminado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975 y no tiene licencia, podrán sin necesidad de pedir licencia de obras, obtener la licencia de primera ocupación, si acreditan con certificación del Ayuntamiento la adecuación al planeamiento actual, que continúan con el uso y tipologías originarios y que no están en situación de ruina.

B) Edificaciones que no se ajustan a la ordenación actual.

Se dan varios casos:

B.1. Edificaciones construidas con una licencia que se ajustó en su día con el planeamiento entonces vigente pero no en la actualidad. Éstas pueden considerarse en situación de “Fuera de Ordenación”. Esto significa que el propietario tan solo puede ejecutar en la misma las obras de reparación y conservación que exija la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido y en ningún caso de ampliación o mejora.

B.2. Edificaciones terminadas y en las que el plazo de ejercicio de medidas de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado ha expirado. Se consideran en situación de “Asimilado al Fuera de Ordenación”.

Hasta ahora, una edificación construida ilegalmente en suelo no urbanizable que no fuese especialmente protegido no podía demolerse, ni sancionarse, si habían transcurrido más de cuatro años desde su finalización y no se habían ejecutado medidas de protección de la legalidad urbanística o restablecimiento del orden jurídico perturbado. A partir del 3.03.2012 entrará en vigor una modificación de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) que amplía este plazo a 6 años.

En la resolución de reconocimiento de la situación de “Asimilado a Fuera de Ordenación”, podrá autorizarse la conexión a suministros si éstos están accesibles y no induzcan a la implantación de nuevas edificaciones.

Las viviendas en esta situación no podrán obtener la Licencia de Primera Ocupación, pero si podrá otorgarse la escritura de obra nueva e inscribirse en el registro de la propiedad con dicho estatus.

B.3. Edificaciones construidas en suelo especialmente protegido, en la influencia del litoral o en áreas susceptibles de riesgos naturales.

No se podrán reconocer como “Asimilado a Fuera de Ordenación”, a menos que se hubiesen construido y prescrito el plazo para la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado con anterioridad a la declaración de la zona como de especial protección.

Las autoridades deberán adoptar las medidas de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado.

B.4. Edificaciones para las cuales no ha prescrito el plazo de adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística y de restablecimiento del orden jurídico perturbado.

Las autoridades deberán adoptar las medidas de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado.

¿Cómo se puede adquirir el reconocimiento de situación de “Asimilado a Fuera de Ordenación”?

El procedimiento puede ser iniciado por el Ayuntamiento o por el dueño de la edificación mediante instancia con documentación suscrita por técnico competente consistente en plano, número de finca registral y prueba de la fecha de terminación de la vivienda con certificado del ayuntamiento, de un técnico o del catastro o acta de notoriedad. Deberá demostrarse la aptitud de la vivienda para el uso que se destina certificándose que reúne los requisitos de seguridad, habitabilidad y salubridad. Deben describirse los trabajos para dotar a la edificación de los servicios básicos de forma autónoma y sostenible y en su caso mediante la conexión a redes existentes.

El Ayuntamiento verificará si la solicitud reúne todos los requisitos, especialmente que la edificación ha sido terminada, que no está sometida a medidas de protección de la legalidad urbanística o restablecimiento del orden jurídico perturbado. El Ayuntamiento podrá requerir la realización de obras para posibilitar la contratación de los suministros, para lo cual el propietario deberá presentar un proyecto para la ejecución de tales obras y se le dará un plazo para su ejecución. El propietario deberá asumir por escrito sus compromisos con el Ayuntamiento y una vez ejecutado las obras comprometidas podrán obtener la resolución de situación “Asimilado a Fuera de Ordenación”. Esta resolución identificará a la edificación y su aptitud para el uso a que se destina y recogerá que ha prescrito el plazo para el ejercicio de medidas de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado y especificará las obras que se pueden ejecutar y los servicios básicos y condiciones de suministro con que podrá contar. Si el propietario no recibe una resolución expresa en seis meses significará que el Ayuntamiento ha denegado su petición. La resolución negativa deberá estar motivada, en cuyo caso adoptará las medidas necesarias para la protección de la legalidad o restablecimiento del orden jurídico perturbado.

En cuanto a los “Asentamientos Urbanos” y “Habitat Rural Diseminados” el Decreto prevé que los Planes Municipales los identificarán y establecerán las condiciones y procedimiento para su legalización, siempre y cuando sus propietarios asuman los costes de infraestructuras básicas y de urbanización.

La información facilitada en este artículo es de carácter general y no es sustitutivo del asesoramiento legal oportuno